Em resumo: quem desiste de comprar um imóvel na planta tem direito a receber de volta a maior parte do que pagou. Pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), a construtora só pode reter até 25% dos valores pagos como multa — ou até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação. Se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da construtora, você ainda tem 7 dias para desistir e receber tudo de volta, inclusive a corretagem. E, em decisões de 2025 e 2026, o STJ passou a limitar retenções que considera abusivas contra o consumidor.
Você fechou o apartamento na planta animado, começou a pagar as parcelas — e a vida mudou. Perdeu o emprego, o financiamento não foi aprovado, surgiu uma emergência, ou simplesmente não dá mais para seguir com o negócio. Aí bate o medo: “se eu desistir agora, a construtora fica com tudo o que já paguei?”
É exatamente isso que muita incorporadora deixa o comprador acreditar. A conta delas é simples: quanto menos você conhece a lei, mais elas retêm. Só que a lei diz outra coisa. Neste guia você vai entender quanto a construtora é de fato obrigada a devolver, o que mudou no entendimento do STJ e o passo a passo para não deixar dinheiro na mesa.
O que é o distrato de imóvel na planta?
Distrato é o encerramento formal do contrato de compra e venda antes de o negócio se concluir. Na prática, é quando o comprador desiste de adquirir o imóvel na planta e pede a devolução dos valores já pagos à construtora.
Até 2018, cada contrato tratava a devolução de um jeito, e havia decisões que permitiam à construtora reter percentuais enormes. Isso mudou com a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que inseriu o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964 e criou regras claras sobre quanto pode ser retido e em quanto tempo o dinheiro volta.
Quanto a construtora pode reter quando você desiste?
A regra geral é direta: em caso de desistência do comprador, a construtora pode aplicar uma multa (a lei chama de “pena convencional”) de no máximo 25% dos valores pagos. Todo o resto tem que ser devolvido.
Existe uma exceção que aumenta esse limite. Quando o empreendimento está registrado sob o regime de patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos. É o único cenário em que a lei autoriza a construtora a ficar com metade.
Fora esses limites, qualquer cláusula que preveja retenção maior — 70%, 80%, 100% — é considerada abusiva e pode ser derrubada. A construtora também não pode reter mais do que você efetivamente pagou.
O que é patrimônio de afetação e por que ele muda o valor devolvido?
Patrimônio de afetação é um regime em que o terreno e tudo o que é investido naquela obra ficam separados do restante do patrimônio da construtora, blindados para garantir a entrega daquele empreendimento específico. É uma proteção a mais para os compradores — e, em troca, a lei permite uma retenção maior no distrato.
Só que esse regime não se presume. Para que a construtora tenha direito aos 50%, o patrimônio de afetação precisa estar averbado na matrícula do imóvel e previsto de forma expressa no contrato (no chamado quadro-resumo). Se não estiver documentado, o teto volta a ser 25%. Vale conferir isso na matrícula antes de aceitar qualquer conta que a construtora apresentar.
Você assinou em estande de vendas? Então tem 7 dias para desistir e receber tudo
Esse é o direito que quase ninguém conhece. A própria Lei do Distrato, no art. 67-A, § 10, da Lei nº 4.591/1964, garante um prazo de arrependimento de 7 dias quando o contrato é assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora — situações em que o comprador costuma decidir no calor da negociação.
Dentro desses 7 dias, a desistência gera devolução integral de tudo o que foi pago, incluindo a comissão de corretagem. Sem multa, sem retenção. Para valer, o comprador deve comunicar a desistência por carta registrada com aviso de recebimento, e a data da postagem conta como o marco do prazo.
Se você fechou o negócio num plantão de vendas há poucos dias e está em dúvida, esse prazo pode ser a diferença entre recuperar 100% ou brigar por 75%.
O que o STJ decidiu sobre a retenção em 2025 e 2026?
Aqui está a novidade que mexe com o jogo. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem enfrentando o tema e, no momento, está dividido sobre o limite de retenção quando existe patrimônio de afetação.
A 3ª Turma adotou posição favorável ao consumidor: entendeu que, em relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) pode limitar a retenção a 25% mesmo em empreendimentos com patrimônio de afetação, porque a retenção de metade nem sempre é razoável. Já a 4ª Turma reafirmou o patamar de 50% previsto na lei quando os requisitos estão preenchidos.
Enquanto a 2ª Seção do STJ não pacifica o tema, a leitura prática é a seguinte: o percentual de 50% não é automático. O consumidor tem argumento sério para discutir judicialmente uma retenção que considere excessiva, sobretudo quando o contrato é claramente de consumo. Ou seja, mesmo o “50% da lei” está sendo testado — a favor de quem compra.
Em quanto tempo a construtora tem que devolver o dinheiro?
O prazo depende do regime do empreendimento. Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer em parcela única, em até 180 dias contados do distrato. Já quando há patrimônio de afetação, a construtora pode devolver em até 30 dias após a expedição do “habite-se” — o documento que atesta a conclusão da obra.
Esse detalhe importa muito no planejamento: em obra com afetação, o dinheiro pode demorar mais para voltar, e é um ponto legítimo de negociação.
Passo a passo: como fazer o distrato e proteger seu dinheiro
- Reúna todos os comprovantes de pagamento. Parcelas, entrada, sinal, corretagem — tudo que você desembolsou. A devolução se calcula sobre o valor efetivamente pago.
- Confira a matrícula do imóvel. Veja se há patrimônio de afetação averbado. Isso define se o teto de retenção é 25% ou 50%.
- Releia o contrato e o quadro-resumo. Localize a cláusula de retenção e o percentual previsto. Guarde: cláusula acima do limite legal é questionável.
- Verifique o prazo de arrependimento. Se assinou em estande ou fora da sede há 7 dias ou menos, comunique a desistência por carta com AR e exija devolução integral.
- Formalize o pedido de distrato por escrito. Nunca faça só por telefone ou WhatsApp informal. Registre data e protocolo.
- Não aceite a primeira conta da construtora sem conferir. É comum a proposta inicial reter mais do que a lei permite. Peça o cálculo detalhado.
- Busque orientação jurídica antes de assinar o distrato. Depois de assinado com quitação, fica muito mais difícil reverter.
Exemplo prático
Imagine o Marcelo, que comprou um apartamento na planta e já havia pago R$ 60 mil entre entrada e parcelas. Ao perder o emprego, decidiu desistir. A construtora ofereceu devolver apenas R$ 18 mil, alegando reter 70% “por causa do contrato”.
Ao revisar a matrícula, ficou claro que não havia patrimônio de afetação averbado — logo, o teto de retenção era de 25%, e não os 70% cobrados. Pela lei, o Marcelo teria direito a receber de volta cerca de R$ 45 mil, não R$ 18 mil. A diferença de R$ 27 mil estava escondida justamente na conta que a construtora apresentou como se fosse definitiva.
O caso é hipotético, mas ilustra o padrão real: a proposta inicial da incorporadora raramente é o que a lei manda devolver.
Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel na planta
Posso desistir da compra do imóvel na planta a qualquer momento?
Sim. O comprador pode pedir o distrato, mas, fora do prazo de arrependimento de 7 dias, a construtora pode aplicar a multa prevista na Lei do Distrato — até 25% dos valores pagos, ou até 50% com patrimônio de afetação.
A construtora pode ficar com 100% do que paguei?
Não. A Lei nº 13.786/2018 limita a retenção a 25% dos valores pagos como regra geral, e a 50% apenas nos empreendimentos com patrimônio de afetação averbado. Cláusulas que retêm tudo são consideradas abusivas.
A corretagem também é devolvida no distrato?
Depende. Em regra, a comissão de corretagem pode ser retida. Mas, no prazo de arrependimento de 7 dias (para contratos firmados em estande ou fora da sede), a devolução é integral e inclui a corretagem.
Preciso entrar na Justiça para fazer o distrato?
Nem sempre. Muitos distratos são resolvidos administrativamente. A via judicial costuma ser necessária quando a construtora retém acima do limite legal, atrasa a devolução ou impõe condições abusivas.
Quanto tempo a construtora tem para me pagar?
Em empreendimentos sem patrimônio de afetação, o prazo é de até 180 dias após o distrato. Havendo patrimônio de afetação, a devolução pode ocorrer em até 30 dias após o “habite-se”.
Conte com quem entende do assunto
Cada contrato de imóvel na planta tem particularidades — o regime do empreendimento, a cláusula de retenção, a data da assinatura — e são justamente esses detalhes que definem quanto você tem a receber de volta. O Ruysam Advogados Associados atua na análise de contratos imobiliários e em distratos de imóveis na planta, ajudando compradores a conferir se a conta apresentada pela construtora respeita a lei.
Se você está pensando em desistir de um imóvel na planta ou recebeu uma proposta de devolução que parece baixa, mande uma mensagem para nossa equipe no WhatsApp (11) 4590-0153 e tire sua dúvida sem compromisso. O atendimento é 100% online, para todo o Brasil.
Conteúdo informativo produzido pelo Ruysam Advogados Associados, atualizado conforme a legislação e o entendimento dos tribunais em 2026. Não substitui a análise individual de cada caso. Base legal citada: Lei nº 13.786/2018 e art. 67-A da Lei nº 4.591/1964. Veja também nossos guias sobre atraso na entrega de imóvel, regularização de imóvel e a diferença entre escritura e registro. Texto integral da lei no portal do Planalto.
