Em resumo: pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o aluguel só pode ser reajustado uma vez a cada 12 meses e pelo índice que está escrito no contrato — normalmente IGP-M, IPCA ou IVAR, sempre pelo acumulado dos últimos 12 meses. Qualquer aumento fora dessa regra, no meio do contrato ou por um valor “de cabeça”, só vale se o inquilino concordar (art. 18). Se o locador quiser subir o aluguel para o preço de mercado sem acordo, ele precisa esperar três anos de contrato e entrar com ação revisional na Justiça (art. 19). Reajuste mensal ou atrelado ao salário mínimo é nulo por lei.

Chega a mensagem no grupo do condomínio ou um áudio da imobiliária: “a partir do mês que vem o aluguel sobe R$ 400”. Sem índice, sem conta, sem explicação. Você respira fundo e já se imagina fazendo as malas. Segura essa. Na maioria das vezes, esse aumento do jeito que veio não tem base na lei — e o inquilino tem muito mais poder do que imagina. O jogo do outro lado costuma contar com uma coisa só: que você não conheça a regra. Neste artigo você vai entender exatamente quando o reajuste é legal, quando o locador passou do limite e o que fazer hoje, sem bravata e sem perder o imóvel.

O que a lei diz sobre o reajuste de aluguel?

O aluguel residencial no Brasil é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Ela deixa duas coisas claras. Primeiro: o valor e o índice de reajuste são livremente combinados entre as partes no contrato (art. 17). Segundo: uma vez combinado, o reajuste segue regra fixa e não pode ser inventado no meio do caminho.

A regra de ouro é a periodicidade anual. O reajuste só pode ser aplicado uma vez a cada 12 meses. A Lei nº 10.192/2001, no art. 2º, §1º, é direta: é nula qualquer cláusula de reajuste com prazo inferior a um ano. Ou seja, aumento de aluguel a cada seis meses, ou “corrigido todo mês”, não vale — mesmo que esteja escrito no contrato.

O reajuste também não pode ser vinculado ao salário mínimo nem à variação do dólar. O art. 17 proíbe expressamente essas duas amarrações. O aumento tem que seguir um índice de preços.

Qual índice pode ser usado: IGP-M, IPCA ou IVAR?

O índice é o que estiver no contrato. Os mais comuns em locação são o IGP-M (calculado pela Fundação Getulio Vargas), o IPCA (inflação oficial medida pelo IBGE) e o IVAR, um índice mais novo criado pela FGV justamente para contratos de aluguel. O reajuste usa sempre o acumulado de 12 meses daquele índice — nunca a variação de um único mês, que pode ser altíssima ou até negativa.

Na prática, a conta é simples: o novo aluguel é o valor atual multiplicado pela variação acumulada do índice no período. Se o contrato prevê IPCA e a inflação acumulada em 12 meses foi de 4%, um aluguel de R$ 2.000 passa a R$ 2.080 na data de aniversário do contrato. Não é o locador que escolhe o número na hora — é a matemática do índice combinado.

Se o contrato não diz qual índice usar, ou usa um índice que não existe mais, aí entra a negociação. O locador não pode simplesmente escolher o número que quiser.

O dono pode aumentar o aluguel quando quiser?

Não. Fora do reajuste anual pelo índice, o locador não tem o direito de aumentar o aluguel por conta própria. Qualquer valor novo no meio do contrato depende de acordo entre as duas partes, como diz o art. 18 da Lei do Inquilinato: é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel.

A palavra-chave é acordo. Se o inquilino não concorda, o aumento não acontece automaticamente. O locador que quer levar o aluguel ao preço de mercado — porque a região valorizou, por exemplo — tem um caminho legal específico, e ele não é o WhatsApp ameaçador.

E quando o locador pode pedir aumento para o preço de mercado?

Existe uma ferramenta chamada ação revisional de aluguel. O art. 19 da Lei nº 8.245/1991 permite que, não havendo acordo, locador ou inquilino peçam à Justiça a revisão do valor para ajustá-lo ao preço de mercado. Mas há uma condição: só depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo de valor.

Repare no detalhe que muda tudo: essa revisão também é direito do inquilino. Se o mercado caiu e você está pagando caro, você também pode pedir a revisão para baixo. A ferramenta corta para os dois lados.

Como saber se o aumento que recebi é abusivo?

Vale acender o sinal de alerta quando o aumento tem uma destas marcas: veio antes de completar 12 meses do último reajuste; usa um índice diferente do que está no contrato; é um valor “redondo” sem nenhuma conta por trás; ou está vinculado ao salário mínimo. Em todos esses casos, o reajuste provavelmente não segue a lei.

Isso não significa que o locador está de má-fé. Muitas vezes ele repete o que sempre fez, sem saber que a regra é outra. O ponto é que o inquilino não é obrigado a aceitar um aumento fora da lei só porque veio por escrito.

O que fazer: passo a passo

1. Pegue o contrato e ache a cláusula de reajuste. Anote qual índice foi combinado e a data de aniversário do contrato. Esse documento é a sua prova principal.
2. Confira a conta. Verifique a variação acumulada do índice do contrato nos últimos 12 meses (IGP-M e IPCA têm dados públicos na FGV e no IBGE) e compare com o aumento que o locador pediu.
3. Peça tudo por escrito. Se o aumento veio por telefone ou áudio, responda por mensagem pedindo o valor e o índice formalizados. Guarde essa conversa.
4. Não pare de pagar o aluguel. Enquanto discute o reajuste, continue pagando ao menos o valor antigo e correto. Deixar de pagar abre a porta para uma ação de despejo — o remédio não pode ser pior que a doença.
5. Formalize sua discordância. Uma notificação escrita, apontando a cláusula do contrato e a regra legal, costuma resolver antes de virar processo.
6. Procure orientação se o locador insistir. Se ele mantiver o aumento fora da lei ou ameaçar despejo, um advogado consegue ler o contrato e indicar o caminho certo para o seu caso.

Exemplo prático: imagine a Marina, que aluga um apartamento por R$ 1.800 há oito meses. O contrato prevê reajuste anual pelo IPCA. Do nada, a imobiliária avisa que o aluguel vai para R$ 2.200 já no mês seguinte. Marina percebe dois problemas: o reajuste veio antes de completar um ano e o salto não bate com nenhum índice. Ela responde por escrito pedindo a formalização, continua pagando os R$ 1.800 em dia e aponta a cláusula do contrato. O aumento fora da regra não se sustenta — e ela mantém o imóvel.

E se o locador ameaçar despejo por causa disso?

Recusar um aumento ilegal não é motivo de despejo. O inquilino que paga o aluguel correto e em dia está cumprindo o contrato — situação bem diferente de quem discute a saída de um imóvel comprado, como no caso do distrato de imóvel na planta. O despejo por falta de pagamento exige justamente que exista falta de pagamento — e pagar o valor certo, e não o inflado, é o contrário disso.

Quando o locador insiste, ameaça ou aplica o aumento à força na cobrança, o inquilino pode discutir a questão na Justiça, inclusive por meio de ação para declarar qual é o valor devido. A Justiça brasileira tem reconhecido a nulidade de reajustes que descumprem a Lei do Inquilinato. Cada contrato tem seus detalhes, e é a leitura desses detalhes que define a estratégia — vale a mesma lógica de quando é o momento certo de procurar um advogado de direito imobiliário.

Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel

De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?

Uma vez a cada 12 meses. A Lei nº 10.192/2001 (art. 2º, §1º) torna nula qualquer cláusula que preveja reajuste em prazo menor que um ano. Reajuste semestral ou mensal não vale.

O locador pode reajustar o aluguel pelo salário mínimo?

Não. O art. 17 da Lei nº 8.245/1991 proíbe vincular o aluguel à variação do salário mínimo ou ao câmbio. O reajuste tem que seguir um índice de preços, como IGP-M, IPCA ou IVAR.

Posso recusar um aumento de aluguel acima da inflação?

Sim, quando ele não segue o índice do contrato. Fora do reajuste anual pactuado, qualquer novo valor depende de acordo entre as partes (art. 18). Sem sua concordância, o aumento não se aplica de forma automática.

O que é ação revisional de aluguel?

É a ação prevista no art. 19 da Lei do Inquilinato para ajustar o aluguel ao preço de mercado quando não há acordo. Ela só pode ser pedida após três anos de contrato ou do último acordo de valor, e serve tanto ao locador quanto ao inquilino.

Se eu não concordar com o reajuste, posso parar de pagar?

Não. Parar de pagar torna o inquilino inadimplente, o que autoriza o despejo. O correto é continuar pagando o valor antigo e correto enquanto discute o aumento indevido, de preferência formalizando a discordância por escrito.

Conte com quem trata desses casos todos os dias

O reajuste de aluguel parece um tema pequeno até chegar aquela mensagem de aumento que não fecha conta nenhuma. Saber a regra já muda a conversa a seu favor. Cada contrato, porém, tem cláusulas e prazos próprios, e é a leitura desses detalhes que define o melhor caminho. Se você recebeu um aumento que parece fora da lei ou está sob ameaça de despejo, mande uma mensagem para a nossa equipe no WhatsApp (11) 4590-0153 e tire sua dúvida sem compromisso. O Ruysam Advogados Associados atende 100% online, em todo o Brasil, e acompanha casos de locação e direito imobiliário no dia a dia.

Conteúdo informativo, atualizado em setembro de 2026 conforme a legislação vigente. Não substitui a análise individual do seu contrato por um advogado.