Em resumo: a escritura é o documento que formaliza a compra e venda do imóvel, lavrado no Cartório de Notas; o registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade, feito no Cartório de Registro de Imóveis. Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, você só se torna dono do imóvel quando o título é registrado na matrícula — antes disso, quem vendeu continua sendo o proprietário legal. Daí a máxima registral: quem não registra não é dono.
Você juntou dinheiro, escolheu o imóvel, assinou os papéis no cartório e recebeu as chaves. Parece que acabou. Mas existe um detalhe que muita gente descobre tarde demais: ter a escritura não significa ser o dono do imóvel. O que quase ninguém explica na hora da compra é que escritura e registro são coisas diferentes — e pular a segunda etapa deixa você exposto a perder o que pagou. Neste guia, você vai entender a diferença de forma simples, quando cada documento é obrigatório e o passo a passo para colocar o imóvel de vez no seu nome.
O que é a escritura de imóvel?
A escritura pública é o documento que formaliza um negócio sobre o imóvel — como a compra e venda, a doação ou a permuta — perante um Tabelionato de Notas (o cartório de notas). Nela, o tabelião confere a identidade e a vontade das partes e dá fé pública ao acordo.
Em outras palavras: a escritura prova que houve um contrato e que comprador e vendedor concordaram com aquilo. Ela é a base do negócio, mas, sozinha, não muda a titularidade do imóvel nos registros oficiais. É por isso que a etapa seguinte existe.
O que é o registro de imóvel?
O registro é o ato feito no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) — cartório diferente do de notas — que lança a transferência na matrícula do imóvel. A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel: um documento único que reúne toda a história dele (quem foi dono, hipotecas, penhoras, vendas).
O registro é o que a lei chama de ato constitutivo da propriedade. Conforme o artigo 1.245 do Código Civil, “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Traduzindo: é o registro, e não a escritura, que faz de você o proprietário perante todo mundo.
Qual a diferença entre escritura e registro?
A diferença central é esta: a escritura formaliza o negócio; o registro transfere a propriedade. Uma prepara, o outro conclui. Veja o comparativo:
| Escritura | Registro | |
|---|---|---|
| Onde é feito | Tabelionato de Notas | Cartório de Registro de Imóveis |
| Para que serve | Formalizar o contrato (compra, doação) | Transferir a propriedade na matrícula |
| Efeito jurídico | Prova o acordo entre as partes | Torna você o dono legal (art. 1.245, CC) |
| Sem ele | O negócio pode ser feito por instrumento particular em alguns casos | Você não é o proprietário — o vendedor ainda é |
Pense assim: a escritura é o “sim” no altar; o registro é a certidão que faz o casamento valer para o mundo. Um passo sem o outro deixa a situação incompleta.
A escritura pública é sempre obrigatória?
Nem sempre. O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Em 2026, com o salário mínimo em R$ 1.621,00 (Decreto nº 12.797/2025), esse limite é de R$ 48.630,00.
Abaixo desse valor, a lei admite que a compra e venda seja feita por instrumento particular (um contrato assinado pelas partes, sem passar pelo tabelião). Há ainda exceções importantes: financiamentos imobiliários pela Caixa e outros bancos costumam usar um contrato próprio com força de escritura pública. Em todos os casos, porém, a regra final não muda — o documento precisa ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis para transferir a propriedade.
Como colocar o imóvel no seu nome: passo a passo
O caminho para regularizar a titularidade costuma seguir esta sequência:
- Reúna os documentos do imóvel (matrícula atualizada, IPTU, certidões) e das partes (identidade, CPF, estado civil).
- Lavre a escritura no Tabelionato de Notas — salvo quando o negócio já tem contrato com força de escritura (como no financiamento bancário).
- Pague o ITBI, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura. Ele geralmente varia de 2% a 3% do valor do imóvel, conforme a lei de cada município, e precisa ser quitado antes do registro.
- Leve o título ao Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel e requeira o registro na matrícula.
- Retire a matrícula atualizada, já com o seu nome como proprietário. É esse documento que comprova, de forma definitiva, que o imóvel é seu.
Exemplo prático. Imagine o João, que comprou um apartamento e ficou anos só com a escritura na gaveta, sem registrar para “economizar”. Quando o antigo dono contraiu dívidas, o apartamento — ainda registrado no nome dele — foi alvo de penhora. Como o João nunca registrou a transferência, precisou correr atrás na Justiça para provar que o imóvel era dele. Se tivesse registrado logo, teria evitado a dor de cabeça. O caso é hipotético, mas reflete situações que o Ruysam Advogados Associados acompanha com frequência na área imobiliária.
O que acontece se eu não registrar o imóvel?
Sem registro, você tem um contrato, mas não a propriedade. Na prática, isso significa três riscos concretos. Primeiro, o imóvel pode responder por dívidas do antigo dono, já que ele continua sendo o proprietário legal. Segundo, o mesmo imóvel pode ser vendido novamente a outra pessoa, que, ao registrar primeiro, leva a melhor. Terceiro, você fica impedido de usar o imóvel como garantia ou de vendê-lo com segurança.
É esse cenário que costuma estar por trás dos chamados contratos de gaveta e de imóveis irregulares. Quando o registro nunca foi feito ou a cadeia de donos está quebrada, muitas vezes é preciso partir para a regularização do imóvel — e, em alguns casos, para a usucapião, quando a posse prolongada permite reconhecer a propriedade.
Quanto custa e quanto tempo leva?
Os custos envolvem três frentes: os emolumentos da escritura (tabela do estado), o ITBI (imposto municipal) e as custas do registro (também por tabela estadual). Como as tabelas e a alíquota do ITBI mudam de estado para estado e de município para município, o valor total varia bastante — por isso vale consultar os cartórios da sua região antes de fechar contas. O prazo do registro, uma vez apresentado o título e paga a taxa, costuma ser de alguns dias úteis, prazo previsto na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
Perguntas frequentes sobre escritura e registro de imóvel
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não. A escritura formaliza o negócio no Cartório de Notas e prova o acordo entre as partes. O registro, feito no Cartório de Registro de Imóveis, é o que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
Só com a escritura eu já sou dono do imóvel?
Não. Enquanto o título não for registrado na matrícula, quem vendeu continua sendo o proprietário legal do imóvel. É o registro que constitui a propriedade — daí a máxima “quem não registra não é dono”.
Quando a escritura pública é obrigatória?
Pelo artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é exigida para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos — o que, em 2026, equivale a R$ 48.630,00. Abaixo desse valor, admite-se instrumento particular, mas o registro continua sendo indispensável.
Preciso pagar imposto para registrar o imóvel?
Sim. Antes do registro, é necessário pagar o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), cobrado pela prefeitura. A alíquota costuma variar de 2% a 3% do valor do imóvel, conforme a lei de cada município.
Comprei um imóvel financiado. Preciso de escritura?
Em geral, não separadamente. No financiamento imobiliário, o contrato com o banco costuma ter força de escritura pública. Ainda assim, esse contrato precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro na matrícula.
Precisa de ajuda para regularizar seu imóvel?
Cada imóvel tem uma história própria — e um detalhe na matrícula pode mudar todo o caminho. Se você comprou e ainda não passou o imóvel para o seu nome, ou tem dúvidas sobre escritura e registro, mande uma mensagem para nossa equipe no WhatsApp (11) 4590-0153 e tire sua dúvida sem compromisso. O Ruysam Advogados Associados atende 100% online, em todo o Brasil.
Conteúdo informativo produzido pela equipe do Ruysam Advogados Associados, com atuação em Direito Imobiliário. Referências: Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Atualizado em julho de 2026.
