Em resumo: se a construtora atrasou a entrega do seu imóvel comprado na planta além do prazo do contrato e do período de tolerância (de até 180 dias, quando previsto de forma clara), você pode ter direito a indenização. O STJ entende que, durante o atraso, o prejuízo do comprador é presumido — ou seja, você não precisa provar que perdeu dinheiro para receber o equivalente aos aluguéis daquele período. E, se preferir, pode pedir a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos, corrigidos.
Você programou a mudança, talvez já tenha avisado o aluguel atual, contou os meses no calendário. Aí chega a notícia: a obra atrasou. De novo. O que quase ninguém sabe é que esse atraso, na maioria dos casos, não é um problema só seu — a lei e os tribunais tratam a construtora como devedora a partir do momento em que ela passa do prazo. Neste guia, você vai entender exatamente quais são os seus direitos quando há atraso na entrega de imóvel e o passo a passo para agir, sem juridiquês.
O que conta como atraso na entrega do imóvel?
O ponto de partida é o contrato. Nele está a data prevista de entrega das chaves (o famoso “habite-se” e a efetiva disponibilização da unidade). A maioria dos contratos de imóvel na planta traz uma cláusula de tolerância — um prazo extra que a construtora se reserva para imprevistos da obra.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera válida essa cláusula de tolerância de até 180 dias corridos, desde que esteja prevista de forma expressa, clara e compreensível no contrato. A lógica: chuvas, falta de insumos e mão de obra são riscos reais da construção civil. Mas atenção — passou desse prazo de tolerância, a construtora entra em mora (atraso juridicamente reconhecido) e a conta começa a correr a seu favor.
Em outras palavras: o atraso que gera direito a indenização é o que ultrapassa a data contratual somada à tolerância de até 180 dias. Se você ainda tem dúvidas sobre quando vale a pena buscar apoio especializado, veja também o nosso guia sobre o momento certo de procurar um advogado de direito imobiliário.
Tenho direito a indenização mesmo sem provar prejuízo?
Sim — e esse é o ponto que muda tudo. O STJ firmou o entendimento de que o atraso na entrega do imóvel gera lucros cessantes (a renda que você deixou de ter, normalmente medida pelo valor de um aluguel daquele imóvel) com o prejuízo presumido. Isso significa que você não precisa comprovar que iria alugar a unidade nem que teve um gasto específico. A simples privação injusta do uso do bem já basta.
Na prática, durante cada mês de atraso, você pode ter direito a um valor equivalente ao aluguel de mercado daquele imóvel — porque foi exatamente disso que a construtora te privou ao não entregar no prazo. Esse entendimento foi confirmado pelo próprio STJ, que admite a cobrança de lucros cessantes por atraso na entrega do imóvel.
Cláusula penal e lucros cessantes: dá para cobrar os dois?
Aqui entra uma distinção importante, fixada pelo STJ em julgamento repetitivo (Tema 970, de 2019). A resposta é: depende do valor da multa prevista no contrato.
Muitos contratos trazem uma cláusula penal moratória — uma multa pré-fixada para o caso de atraso. O entendimento é o seguinte:
- Se a multa contratual já corresponde, na prática, ao valor de um aluguel, ela substitui os lucros cessantes — não se cobra os dois, para evitar punição dupla pelo mesmo fato.
- Se o contrato não tem essa multa, ou se ela é de valor inferior ao aluguel, o comprador pode buscar os lucros cessantes (o aluguel cheio) para ser efetivamente recomposto.
Traduzindo: o objetivo da lei é que você seja indenizado de verdade pelos meses sem o imóvel — nem de menos, nem em duplicidade.
E se eu quiser desistir da compra?
Você não é obrigado a esperar para sempre. Diante de um atraso relevante, o comprador pode optar por rescindir o contrato (desfazer o negócio) e exigir a devolução dos valores pagos, corrigidos monetariamente e com juros.
Mas há um detalhe que o STJ esclareceu em 2024 e que vale conhecer antes de decidir: quando o comprador pede a rescisão por causa do atraso, os lucros cessantes deixam de ser presumidos. Ou seja, na rescisão você recupera o que pagou de forma corrigida, mas a indenização pelos “aluguéis” daquele período não é automática como seria se você decidisse manter o contrato e cobrar pelo atraso.
Por isso a escolha entre manter o contrato e cobrar o atraso ou desistir e reaver o dinheiro é estratégica e depende do seu caso concreto — quanto já foi pago, o tamanho do atraso, seus planos para o imóvel.
O que fazer: passo a passo
- Releia o contrato. Localize a data de entrega prevista, a cláusula de tolerância (se houver) e a cláusula penal (a multa por atraso). Esses três pontos definem seus direitos.
- Reúna as provas do atraso. Guarde e-mails, mensagens da construtora, comprovantes de pagamento das parcelas e qualquer comunicação sobre a nova data. Documente tudo por escrito — a mesma lógica de organização vale para qualquer situação em que você pensa em entrar na Justiça.
- Notifique a construtora formalmente. Um comunicado por escrito (de preferência com aviso de recebimento) registrando o atraso e cobrando uma posição fortalece muito a sua situação.
- Calcule o seu prejuízo. Pesquise quanto custaria alugar um imóvel equivalente ao seu, no mesmo bairro. Esse valor é a base dos lucros cessantes mês a mês.
- Decida o caminho: cobrar o atraso ou rescindir. Avalie, com orientação jurídica, se vale mais manter o contrato e exigir a indenização ou desfazer o negócio e reaver os valores corrigidos.
- Não deixe para depois. Ações como essa têm prazo para serem propostas. Quanto antes você organizar a documentação e buscar orientação, mais seguro fica o seu direito.
Exemplo prático
Imagine a Carla. Ela comprou um apartamento na planta com entrega prevista para março. O contrato tinha cláusula de tolerância de 180 dias, então o prazo final legítimo passou a ser setembro. A construtora, porém, só entregou as chaves em fevereiro do ano seguinte — cinco meses depois do limite da tolerância.
Durante esses cinco meses, Carla continuou pagando aluguel em outro lugar. Como o contrato dela não previa multa por atraso equivalente ao aluguel, ela pôde buscar os lucros cessantes: um valor mensal correspondente ao aluguel de mercado do apartamento, pelos cinco meses de atraso, sem precisar provar que “perderia” aquele dinheiro — porque o prejuízo, nesse cenário, é presumido. (Carla é um nome fictício; o exemplo serve apenas para ilustrar como a regra funciona.)
Perguntas frequentes sobre atraso na entrega de imóvel
Quanto tempo de atraso dá direito a indenização?
Em regra, o direito surge quando o atraso ultrapassa a data prevista no contrato somada ao prazo de tolerância (de até 180 dias, quando previsto de forma clara). A partir daí, a construtora está em mora e pode ser responsabilizada pelos meses de atraso.
Tenho direito mesmo se não ia morar no imóvel?
Sim. O STJ entende que o prejuízo pelo atraso é presumido. Você não precisa comprovar que iria morar, alugar ou revender — a privação injusta do uso do bem já justifica a indenização pelos lucros cessantes.
A cláusula de tolerância de 180 dias é válida?
Sim. O STJ reconhece como válida a cláusula que admite até 180 dias corridos de tolerância, desde que esteja prevista de forma expressa, clara e compreensível no contrato. O que passar desse prazo é considerado atraso indenizável.
Posso desistir da compra e pedir o dinheiro de volta?
Pode. Diante do atraso, o comprador pode optar pela rescisão e exigir a devolução dos valores pagos, corrigidos e com juros. Vale lembrar que, na rescisão, a indenização pelos aluguéis do período deixa de ser automática — por isso a decisão entre cobrar o atraso ou desistir deve ser avaliada caso a caso.
Qual o prazo para entrar com a ação?
Há prazo, sim, e ele varia conforme o tipo de pedido e os detalhes do contrato. Justamente por isso o ideal é buscar orientação o quanto antes, para não correr o risco de perder o direito pela demora.
Quando procurar um advogado
Cada contrato de compra na planta é diferente — a data de entrega, a tolerância, a multa e o estágio dos pagamentos mudam completamente a melhor estratégia. O Ruysam Advogados acompanha casos de atraso na entrega de imóveis e ajuda o comprador a entender qual caminho protege melhor o seu bolso e o seu direito.
Se a sua obra atrasou, mande uma mensagem para a nossa equipe no WhatsApp (11) 4590-0153 e tire sua dúvida sem compromisso. O Ruysam Advogados Associados atende 100% online, em todo o Brasil.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.
